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大学生走进厦门小区调查物业纠纷 调查报告获“挑战杯”一等奖

来源：厦门网 2017-06-16

厦门网讯(记者 马庆伟 通讯员 罗喆)为何小区物业纠纷屡见不鲜？作为小区主人的业主，和物业究竟是种什么关系？近日，澳门新葡澳京app经济管理学院的三名女生最近走进厦门的小区，完成了一份调研报告，直指原本操持家务的物业“保姆”，其身份发生了错位，导致物业纠纷成为新型“城市病”。

值得一提的是，这份名为《“保姆”变“后妈”：物业企业身份错位酿成“城市病”》的调查报告，在第十三届“挑战杯”福建省大学生课外学术科技作品竞赛中，斩获哲学社会科学类一等奖。

据了解，“挑战杯”是大学最有含金量的比赛之一，该作品从全省近两千件的作品中脱颖而出，并入围全国赛。

调查

物业企业存在四大问题

在一次社区调研中，澳门新葡澳京app经济管理学院的三名女生陈天姿、俞汇源、庄雅婷，发现高发的物业服务纠纷对社区治理影响颇深，2016年2月，三名同学成立了课题组，在指导老师的帮助下，选取了厦门的三个小区作为样本，展开调查研究。他们访问了业主和租户，也访问了物业企业，还采访了街道工作人员，总结出物业企业存在的四大问题。

一是“鸠占鹊巢”，指的是物业侵占公共收益，将业主交纳的物业费和小区电梯广告、停车费等公共收益为企业收入，堂而皇之地占为已有。

二是“越俎代庖”，指的是许多本该由业主行使的权利，却被喧宾夺主的物业企业强行代为行使，引起众多物业纠纷的停车费收取和小区公共资源的使用，就是典型的例子。

三是“反客为主”，指的是物业企业依约收取了费用，却将服务变成了对业主的“施舍”，对业主的合理要求总是设法阻挠，将大部分剩余资金中饱私囊。

四是“欲‘罢’不能”，指的是更换物业服务企业“难于上青天”，请神容易送神难，不少小区的旧物业就是赖着不走。

学生们调查发现，由于物业服务在我国是个发展不久的新兴行业，不论是物业企业、还是业主，甚至行业监管部门，都对物业服务的性质缺乏科学准确的定位和认识。

原因

“保姆”是如何变成“后妈”

报告指出，物业服务的种种乱象反映了业主的弱势地位，而物业服务企业身份错位，就好比去家政公司花钱请保姆，结果却来了个指手画脚、颐指气使胡乱作主的恶“家长”，物业服务企业大部分实际上已成了住宅小区的当家。然而，物业企业是如何从“保姆”摇身一变，成为大权在握的“后妈”的？

学生们认为，虽然《物业管理条例》已将具有争议的“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，强调了物业企业的职能是为业主“服务”，但物业“管理”的观念还是深入人心，“服务”的理念还没有跟上。而法律保障不力、行业监督缺失，使得物业企业身份错位的问题得不到根治。

而由开发商主导的前期物业模式，也为后来的物业纠纷埋下隐患。根据规定，在出售商品房时，开发商可以指定物业服务企业，这些物业不是开发商自己的子公司，就是经其一手主导招标而来的公司，有着扯不清的暧昧关系。因而，指望物业企业自认“保姆”，主动为业主提供良好的物业服务，就如同与虎谋皮。

成立“业主大会”和选举“业主委员会”，来保障业主的权益，看上去很完美，事实上却是“挑战不可能”。学生们认为，由于居民之间本来就是一种松散的关系，一户一票的投票机制在动辄数百名甚至上千名业主的住宅小区，是难以实现的。根据调查数据显示，厦门市新建住宅小区依法成立业主委员会的比例尚不到30%。

建议

回归物业企业的“服务”本质

快速增长的案件数据表明，物业纠纷在全国已成泛滥之势，成为新涌现的社会矛盾集中点，跻身“城市病”的行列。

如何有效医治这一新型“城市病”？学生们建议，要通过立法，对物业企业的服务性质做出更加明晰的规定，从法律法规层面对业主与物业服务企业之间、开发商与物业服务企业之间、业主与业主委员会之间的定位和权利义务关系做出更加精准细致的规定，从制度上逼迫物业企业回归“服务”本质。同时，主管部门要按照“服务”的本质要求，对物业服务合同文本进行监督检查，从源头上确立物业服务的“服务”性质。

此外，“包办婚姻”式的前期物业管理制度应当改变，“搭售”潜规则应当破除，学生们认为，应建立物业服务完全市场化机制，建立物业服务企业退出机制，彻底解决物业企业退出难的问题。而政府和行业要通过立法和行业管理，大力简化程序，“催生”真正保护业主权益的业主委员会。

“这篇调查报告的意义在于指出了物业企业身份错位，导致物业纠纷成为城市的通病。”项目指导老师林志成认为，物业纠纷已经不是普通的民事纠纷，大量存在的服务异化和服务缺位，伤害的是老百姓对安居乐业的美好期待，失去的是老百姓追求小康生活的获得感。

林志成和学生们认为，政府要从建设和谐社会的高度，以全面建成小康社会的要求，充分认识物业纠纷的特殊性，从立法、司法、行业管理和社区治理的角度出发，多方发力，共管共治，共同推动物业服务企业的身份回归。